부동산 PF, 믿음의 금융 or 파산의 지름길?

– 고급 정보 + 썰 + 흥미 폭발판으로 정리해드립니다.

1. PF가 도대체 뭐길래 이 난리야?

ㆍ부동산 PF =
“건물 아직 없지만, 곧 생길 거니까 돈 빌려줘!”
라는 미래 믿음 기반 대출 시스템입니다.

쉽게 말해…

> 시행사: “아직 땅이긴 한데요, 여기에 2천 세대 아파트 올릴 거예요”
금융사: “팔리면 돈은 나오겠지~”
→ 돈 빌려줌



이게 바로 PF(Project Financing)

2. 아니 근데… PF가 원래 그렇게 나쁜 거였나?

아니요! 원래는 되게 훌륭한 시스템이에요.

PF의 탄생 이유는?

> "국가 예산 없이 민간이 인프라를 세울 수 있게 도와주는 구조"



예를 들어 해외에선?

ㆍ영국: 민간이 돈 끌어와서 고속도로 건설

ㆍ미국: 민간 주도로 병원/발전소 짓고, 사용료로 수익 회수

ㆍ중동: 석유 플랜트 사업 전부 PF 구조


→ 정부, 민간, 투자자가 손잡고
→ “인프라를 뚝딱” 짓는 멋진 시스템이었단 말이죠.

3. 그럼 왜 한국에선 망한 거야?

간단합니다.

> 원래는 발전소 지으라고 만든 PF를
우리는 아파트에 몰빵했거든요.



한국 스타일 PF:

ㆍ개발 땅 찾고

ㆍ시청 도장 받고

ㆍ도면 들고 금융사 찾아가서

“이거 분양하면 대박 나요~”
→ 대출!


근데 문제는?

ㆍ미분양

ㆍ금리 상승

ㆍ시행사 부도
→ 줄줄이 도미노처럼 금융사도 털림


> “믿음의 금융”이 아니라 “믿음과 함께 사라진 금융”이 되어버림.

4. 1금융권은 PF 안 하나요? 절대 아니죠.

국민은행, 신한은행, 하나은행 같은 1금융권도 PF 해요.

다만 얘네는 조금 더 똑똑하게(?) 합니다.

즉, PF는 다 한다.
근데 누가 더 무리하게, 더 많이, 더 묻지마식으로 했느냐가 문제.

5. PF로 망한 금융기관들 (요약 복습)

6. PF는 칼이다. 문제는 누가 쥐느냐.

잘 쓰면 공항, 병원, 발전소가 생긴다.
못 쓰면 아스팔트 위에 쓰러진 철근과 부도난 금융사만 남는다.

PF는 무조건 나쁜 게 아니에요.
문제는 우리가 그 칼을 너무 막 휘둘렀다는 것.